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鱼峰法院分析商品房预售合同纠纷案件激增的特点、原因并提出对策建议
作者:覃丽梅  发布时间:2018-12-19 12:00:15 打印 字号: | |

 

近年来,柳州市鱼峰区人民法院受理商品房预售合同纠纷案件数急剧上升,2016年受理此类案件279件,2017年受理此类案件774件,20181-8月底共受理此类案件615件,较去年同期增长35.46%。该类案件主要呈现以下特点:一是以系列案为主。商品房预售合同纠纷牵涉购房者主体广泛,且争议的标的基本类似或一致,众多购房者维护自身合法权益抱团集中起诉至法院,或者房地产开发公司将不能按期支付房款的业主集中起诉到法院,如向小汉等266人诉柳州悦景房地产开发有限公司185件商品房预售合同纠纷案、覃小花等232人诉柳州市大富置业发展有限公司176件商品房预售合同纠纷案等,系列案占商品房预售合同纠纷的90%以上二是房地产开发企业被诉的情况占绝大多数。从当事人在诉讼地位来看房地产开发企业作为被告的案件占绝大部分,购房者作为被告的不到10%,说明部分房地产开发商侵犯购房者的权益较为突出,购房者处于明显的弱势地位,缺乏较强的风险防范能力。三是矛盾尖锐调解率低。商品房预售合同纠纷案件涉及众多利益群体,受高额违约金的驱使,购房者不会轻易让步和解,而开发商考虑到一旦向购房者妥协,就会有更多的购房者要求支付相同的违约金,涉及金额庞大,加之人数众多意见难以统一,法院难以平衡协调,调解结案难度大。2016年至20188月,该院商品房预售合同纠纷结案1231件,调解332件,调解率26.97%。判决结案867件,占结案数的70.43%

商品房预售合同纠纷案件激增的原因:一是房地产行业市场准入把关不严。房地产开发对开发商的资金、资质等方面有较高的要求,但由于当前房地产行业立法不够健全,主管部门监管力度有限,受利益驱使,一些不具备相应资金、资质条件的企业以挂靠、承包等方式进入房地产开发市场,有些项目迟迟未能启动,有些则仓促开发,以致不能按期交房或办理相应的产权证书,严重的造成烂尾楼,引发大量纠纷。二是房地产开发商夸大或虚假宣传。部分开发商为推广楼盘或扩大销售业绩,采取各种广告宣传方式,针对购买人的心理,开展具有诱导和误导作用的夸大或虚假宣传,宣传和保证内容难以兑现,最终因交付商品房与约定不符、存在缺陷或逾期交房等原因,引发矛盾纠纷。如柳州悦景房地产开发有限公司名校学区房虚假广告宣传引发的系列案。三是购房人购房理性不足。随着城市化进程的加快,房子作为人们生存安家落户之本或者投资升值手段之一,对商品房的需求量持续高涨,因供求关系不平衡,有些购房人受开发商的优惠宣传诱导,为了开发商承诺的一些让利,没有验证开发商的商品房预售许可证就与其签订预购合同,为纠纷产生埋下隐患。有的购房者因落户、入学等迫切需求,没有正确估算自身的经济实力,未能按时履行或迟延履行付还购房款义务,造成违约,酿成诉讼。

对此,鱼峰法院建议:一是行政管理部门加强房地产开发监督管理,规范房地产开发商经营行为。严格执行房地产开发审批程序和房屋质量验收标准,依法查处违法、违规开发建设行为。把好市场准入关,依法严厉打击抽逃注册资本、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为,把不具备相关资质和资金实力的企业清退出房地产开发市场。二是法院加强案件繁简分流机制的适用,及时化解矛盾纠纷。积极推行商品房预售合同纠纷案件繁简分流,复杂案件精审、细研、审判,简单案件及时诉前调解、简审、快判。针对案件事实清楚、双方权利义务明确、争议不大的案件,尽可能适用简易程序审理。提高工作效率,防止因诉讼时间过长而导致矛盾激化。三是加大相关法律知识宣传的力度,提升防范风险意识。积极发挥法官普法宣传作用,送法进机关单位、社区、企业,扩大房地产开发涉及利益群体对相关法律知识的了解,以及在行政部门审批、房地产开发、商品房交易过程中有意识避免可能出现的风险,减少纠纷的发生。同时,法院总结商品房预售合同纠纷审判经验,编写典型案例、维权指南等法律知识,通过法院官网、微信公众号、微博发布宣传,并加强与新闻媒体合作,以案说法,提示群众购房风险,引导群众正确对待纠纷。

 

 

来源:柳州市鱼峰区人民法院
责任编辑:覃丽梅